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    买房贷款时,银行让我选等额本息,我是不是被坑了?

    原标题:买房贷款时,银行让我选等额本息,我是不是被坑了?

    小编第一次买房时,什么都不知道,一切都听银行经理的,想着银行总不能坑我吧,然后贷款合同上面的还款方式是等额本息;

    第二次买房时,希财君有了点经验,和银行经理说,我以后是要提前还款的,选择等额本金好些呢还是等额本息好些呢。银行经理说:“等额本金整体还款利息是会比等额本息少些,但如果你要提前还款那就选等额本息,月供压力小些。”

    后来小编陪朋友买房,到了还款方式?#26041;冢?#38134;行经理问我们有提前还款打算吗?朋友说没有。银行经理说;“不打算提前还款就选等额本息好些。因为等额本金每月还的本金一样,提前还款不影响利息,而等额本息,前面利息提前还了,以后还款部分本金越来越多,利息越来越少,提前还款就不划算。”

    所以,不管怎样,银行都是优先建议你选择等额本息!

    ?1、为什么银行会优先推荐等额本息?

    关于等额本息和等额本金的概念我就不抄了,大家自行搜索。这两种还贷方式最大差别是等额本息每月还款额是固定的,前期还款份额本金少,以后本金比例逐渐增大,总体利息要多;

    等额本金每月还款额是变化的,但本金不变,前期还款压力大,以后还款压力越来越小,总体利息较等额本息少。

    银行贷款主要是赚取利息,?#27604;?#20248;先推荐还款利息更多的等额本息。而且银行是不鼓励客户提前还款的,如果采用等额本金的还款方式,每月还的本金是固定的,贷款利息随着本金减少而减少,提前还款对客户来说没有什么损失;

    而采用等额本息的话,前期还款本金少,利息多,后期的贷款利息已在前期还款额中提前支付了。如果选择提前还款,?#36234;?#27454;人是不利的。选择等额本息的倾向于不提前还款。

    所以选择等额本息对银行有利,银行会优先让你选等额本息,?#27604;?#22914;果你不同意,可以换成等额本金。

    2、我们选等额本息好还是等额本金好?

    等额本息对银行有利,那哪种方式对我们借款人有利?

    对于这个问题,总会有人说各有各的好处,不过提前还贷的话还是选等额本金好些,原因我上面已经解释了。

    实际是这样吗?

    数据比较直观,我们还是举个栗子比较两种还款方式。

    假设希财君朋友买房需要贷款200万,按基准利率4.9%分30年来还清房贷,比较一下两种方式的每月还款额和利息差,如下表

    显然,等额本息要比等额本金利息高出34,7149元,坏了,坏了,果然被银行坑了。财友们是不是都这样想?

    3、我们被银行坑了吗?

    还是拿上面栗子来说,假设希财君朋友选择等额本息,每月还款是10614.53元,而如果选择等额本金,首月还款13722.22元,比等额本息多了3000多元。 (希财君朋友表示她工资还没有一万~)

    希财君朋友要在还款第138个月月供才低于 10614.53 ,需要11.5年。

    也就是说希财君朋友要在长达11.5年时间里承担高月供,不仅生活幸福指数大大降低,月供将收入的很大部分提前透支了,积累本金慢,遇到好的投资项目,手里没有足够的现金,离富人行列越来越远。

    这还只是计算了理财收益和机会成本,还没算通货膨胀。

    前面算了,等额本金需要11.5年月供才能低于 10614.53,假设以平均5%的通货膨胀率,那么11.5年后10614.53 还值多少钱呢?

    答案是6056元。想想现在的购买力与十年前的购买力,11.5年后希财君朋友收入?#19981;?#22823;幅增加,10614.53的月供也就毛毛雨了。

    所以你还觉得被银行坑了吗?在通胀的环境下,钱一直贬?#25285;?#20854;?#30340;?#20511;到银行钱就是赚到了,个人住房贷款是个人唯一一次向银行借很多钱,很长期限,利?#35270;?#26368;便?#35828;母?#21033;。

    4、提前还款应该选?#27597;觶?/strong>

    买房前都想着30年房贷压力,可事实上还没见过?#27597;?#30495;背30年房贷的。有人统计过,我国大部分按揭贷款的还款周期是5年,大多数人买房后?#36824;?#20960;年就卖了,还有的为了抵押更多的钱出来所以提前还贷款。

    我们以贷款5年提前还款来算等额本息和等额本金的区别。

    采用等额本息:

    5年后需还贷款1833954.16, 已还636871.8,其中本金166046.13,利息470826.24;

    采用等额本金:

    5年后需还贷款1666666.67,已还783180.56,其中本金333333.6,利息449847.23。

    也就是?#31561;?#26524;你5年前买了套房子,现在房价翻倍了,你卖掉。如果当初选择等额本息,现在提前还款比选择等额本金少还146308.8,但是利息多还了20979.01。

    其实可以换个问题,我借给你14万多5年后还我16万多你愿意吗?5年利息才14.3%,相当便宜了。

    所以你会怎么选?

    最后总结等额本息还款的好处:

    1. 还款压力较小,幸福指数提升;

    2. 较低的还款额有助于积累本金,给自己一个机会成本。

    3. 等额本息较低还款额能支持更大规模的贷款;

    4. 对于年轻人来说,收入的增长是可预见的。将更多的还款金额放在未来,虽然利息更多,但它占据收入的比例会越来越小,而且未来的钱会越来越不值钱。

    荐读:“卡奴”的好日子要终结了,银行开始“封杀”这类信?#27599;ǎ?#26377;你吗 返回搜狐,查看更多

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